בפניי תביעה כספית ותביעה שכנגד.
1. ברקע ההליכים מצויות העובדות הבאות. התובע הוא מר שמואל כספי (להלן - התובע). הוא קבלן עצמאי. התובע 2 הוא מר אברהם כספי (להלן - התובע 2; השניים ייקראו להלן יחד - התובעים). תובע 2 הוא בנו של התובע. סמוך לחודש מאי 2006 חתם התובע על מסמך הנושא כותרת "זיכרון דברים" (להלן - זיכרון הדברים; המסמך צורף כנספח ב' לכתב התביעה). הצדדים למסמך, על פי כותרתו, הם התובע והגב' דליה כהן (להלן - הנתבעת או הגב' כהן). זיכרון הדברים סב על דירה הנמצאת ברחוב שמעון התרסי 32 בתל אביב בקומת הקרקע (להלן - הדירה). הוא התיימר להקנות לתובע אופציה לקנות את הדירה במחיר של 170,000 דולר, בתנאים המפורטים בו. עולה ממנו, כי התובע שילם תמורת האופציה סכום של 30,000 דולר.
2. במועדים הרלוונטיים לתביעה, הדירה הייתה רשומה על שמה של הגב' כהן. המסמך חתום, כאמור, על ידי התובע. הוא אינו חתום על ידי הגב' כהן, כי אם על ידי חברה בשם אלומות מג הנדסה בע"מ, החתומה כמיופת כוח של הגב' כהן (להלן - חברת אלומות). יודגש, כבר עתה, כי לא היה ייפוי כוח תקף מאת הגב' כהן לחברת אלומות, או למאן דהוא אחר, למכירת הדירה האמורה עבורה. ייפוי הכוח, שצורף כנספח א' לכתב התביעה, סב על דירה אחרת, המצויה בירושלים (ראו תצהיר הגב' כהן, פסקאות 3 - 6). ממילא, לא היה בזיכרון הדברים כדי לחייב את הגב' כהן.
3. התובע טוען, על יסוד טענות עובדתיות שיידונו בהמשך, כי על הגב' כהן לפצותו בגין עבודות והשקעות שעשה בדירה. התובע טוען גם, כי בינו ובין גב' כהן, התקיים בשלב מאוחר יותר, משא ומתן לרכישת הדירה על ידו. לטענתו, במשא ומתן זה סוכמו תנאיו של הסכם מכר. הסכם זה נחתם על ידי התובע 2. הוא לא נחתם על ידי הגב' כהן. על פי הטענה, בהמשך לכך הסכימו הצדדים כי הדירה תימכר במישרין על ידי הגב' כהן לנתבע 3, הוא מר בני שוישה (להלן - מר שוישה). התובע טוען, כי במסגרת זו הוסכם כי יקבל סך של 100,000 דולר מתוך סכום המכירה. לטענת התובע, הגב' כהן פעלה לעניין זה, בין היתר, במרמה ובחוסר תום לב, כאשר מכרה את הדירה מאחורי גבו למר שוישה. התובע מייחס בהקשר זה אחריות גם למי שייצג את הגב' כהן במשא ומתן, הוא הנתבע 2, עו"ד נחום וגנר (להלן גם - עו"ד וגנר).
4. בה בעת מייחס התובע למר שוישה, בין היתר, תרמית וחוסר תום לב, המוצאים ביטויים בכך שמר שוישה מסר לתובע כי הוא רוצה את הדירה ומוכן לשלם לתובע בגינה 270,000 דולר (פסקה 31 לתצהיר התובע). על פי הטענה, ביצע התובע, תוך הסתמכות על מצג זה, שינויים והשקעות בדירה. לטענת התובע, במקום להשלים את העסקה האמורה עימו, בחר מר שוישה, בחוסר תום לב, להתקשר במישרין בהסכם עם הגב' כהן, במחיר מופחת, בלא לפצות את התובע על השקעותיו (ראו פסקה 31 ואילך לתצהיר התובע). בהקשר זה מייחס התובע אחריות דומה גם לנתבע 4, עו"ד רן כהן (להלן - עו"ד כהן), בין היתר על בסיס עוולת הרשלנות.
5. הגב' כהן הגישה תביעה שכנגד, המופנית כלפי התובע. לטענת הגב' כהן, הדירה הושכרה לצד שלישי לתקופה של שנה (2.8.05 - 2.8.06; ראו פסקה 4 לכתב התביעה שכנגד; הסכם השכירות צורף כנספח א' לכתב התביעה שכנגד). נטען, כי במועדים האמורים התובע פלש לדירה, ללא ידיעתה וללא הסכמתה, וגרם לדירה נזקים כבדים. התביעה היא לפיצויים בגין נזקים שונים, ובהם הנזקים הנטענים לדירה.
6. תחילה אדון בתביעה העיקרית. כעולה מן התיאור הכללי לעיל, האחריות הנטענת של כל אחד מן הנתבעים בתביעה זו מבוססת על תשתית שונה. משכך, אדון בנפרד בעניינו של כל אחד מהם. בהקדמת המאוחר אציין, כי הגעתי למסקנה כי דין התביעה העיקרית להתקבל בחלקה, כלפי הגב' כהן. דינה להידחות ביחס לשאר הנתבעים, והכל מן הטעמים שיפורטו להלן.
התביעה העיקרית: הנתבעת
7. התביעה העיקרית מבוססת על שתי טענות מרכזיות. האחת, כי בין התובע ובין הגב' כהן נכרת הסכם מחייב לביצוע שיפוצים בדירה. בתוך כך נטען, כי התובע ביצע שיפוצים בדירה, תוך הסתמכות סבירה על מצגים שהוצגו בפניו על ידי הגב' כהן. על פי הטענה, ביצע התובע בדירה שיפוצים נרחבים בהשקעה של כ - 70,000$ ויותר (פסקה 10 לתצהיר התובע). הודגש בהקשר זה, כי מצבה של הדירה לפני השיפוץ היה גרוע ביותר (פסקה 15 לתצהיר התובע). נטען כי על הנתבעת לשפות את התובע בגין השקעות אלה.
8. כמבואר לעיל, טענתו השנייה של התובע היא כי הוסכם בינו ובין הגב' כהן כי זו תמכור את הדירה למר שוישה תמורת 270,000$, וכי מתוך הסכום האמור יקבל התובע מן הגב' כהן סך של 100,000$. על פי הטענה, סכום זה מגלם את שוויים הכספי של השיפוצים שבוצעו על ידי התובע בדירה. בכלל זה נמצאים גם שיפוצים שבוצעו, על פי הטענה, לבקשתו של מר שוישה (פסקה 26 לתצהיר התובע). על פי הטענה, סכום זה אף משקף את ההפרש בין המחיר בו היה אמור התובע לרכוש את הדירה מן הגב' כהן, 170,000$ (ראו פסקה 23 לתצהיר התובע, וכן נספח ג'1 לתצהיר האמור), לבין המחיר בו היה אמור למכור את הדירה למר שוישה (270,000$, פסקה 26 לתצהיר התובע).
9. הנתבעת כופרת בתמונה המוצגת על ידי התובע. לטענתה, התובע פלש לדירה וביצע בה פעולות הריסה. לטענתה, בין היתר בשל מעשים אלה של התובע, נאלצה למכור את הדירה במחיר של 193,000 דולר, הנמוך משוויה בשוק (על פי הטענה, 210,000 דולר) (פסקאות 10, 14, 23 לתצהיר הנתבעת) . לטענתה, מצבה של הדירה היה טוב למדי ולא היה כל צורך בביצוע שיפוצים (פסקה 15 לתצהיר הנתבעת; נספח ב' לתצהיר האמור). הנתבעת גם מכחישה קיומו של הסכם מחייב למכירת הדירה על ידה לתובעים או למי מהם. נטען, כי בין הצדדים התנהלו מגעים למכירת הדירה, אך אלה לא צלחו, עקב מחלוקות בעניינים יסודיים, ובהם מחיר הדירה (פסקאות 17 - 18, 20 לתצהיר הנתבעת). לטענתה, בהמשך נקשרה בהסכם עם מר שוישה. הודגש, כי מר שוישה פנה ביוזמתו לנתבעת לשם רכישת הדירה, וכי עד למועד הפנייה האמורה לא ידעה הנתבעת את פרטיו (פסקה 21 לתצהיר הנתבעת).
10. לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים, על רקע הראיות שבפניי, אני מעדיף את טענות התובעים במחלוקת לעניין טיבן של העבודות שבוצעו בדירה. לעומת זאת, לא אוכל לקבל את טענות התובעים לעניין כריתת הסכם מחייב בינם ובין הגב' כהן לעניין הדירה, בין הסכם למכירתה לתובעים או למי מהם, בין הסכם למכירתה על ידי הגב' כהן לצד שלישי כלשהו. אפרט עתה את השיקולים ביסוד מסקנות אלה. אדון תחילה בטענות התובע לעניין הסכמת הגב' כהן לעניין השיפוצים שביצע.
11. הסכמה. גרסת התובע היא (פסקה 10 - 11 לתצהירו) כי בשיחת טלפון עם הגב' כהן, מסר לה כי רכש את הדירה על סמך ייפוי הכוח שזו מסרה לחברת אלומות, וכי על פי זיכרון הדברים בין הצדדים הוא זכאי להתחיל לבצע שיפוצים בדירה. לטענתו, אשרה הגב' כהן את ביצוע השיפוצים כאמור. בתצהירה, הגב' כהן מאשרת קיומה של שיחה עם התובע (בפסקה 12). היא מתייחסת בתיאורה לדברים של התובע כי רכש את הדירה. היא אינה מתייחסת כלל לאמור בתצהירו, לעניין הכוונה שביטא בשיחה לבצע בדירה שיפוצים (ראו גם פסקה 13 לתצהירה). יוצא, כי דבריו של התובע לעניין זה לא נסתרו באופן משמעותי בתצהיר הנתבעת. הדברים אמורים ביתר שאת נוכח העולה מתצהיר הנתבעת, כי השיחה האמורה התקיימה על רקע ידיעה שהגיעה לגב' כהן מאת דיירת בבניין, לפיה התובע מבצע בדירה פעולות הריסה (פסקה 10 לתצהירה). יוער, בהקשר זה, כי פעולות הריסה כאלה ואחרות מהוות ברגיל חלק בלתי נפרד משיפוץ דירה. משכך, יש בתיאור זה של הגב' כהן תמיכה לטענות התובע.
12. לא למותר לציין, כי הנתבעת אינה טוענת בתצהירה כי במעמד השיחה האמורה הורתה לתובע לחדול ממעשיו. לטענתה שלה, נותרה "המומה וחסרת מילים", וסיימה את השיחה (פסקה 13 לתצהירה). הנתבעת גם לא טענה בעדותה כי הורתה בשלב מאוחר יותר לתובע לחדול מן הפעולות שביצע בדירה (עדותה, בעמוד 69). כל טענותיה בדבר התנגדות לביצוע עבודות השיפוצים בדירה הופנו, לדבריה, למי ששכר את הדירה ממנה, מר גיל מסטיי (להלן - מר מסטיי; ראו עדותה של הנתבעת, בעמוד 70). אין בכך כדי להצביע על פעולה גלויה כלשהי של הגב' כהן כלפי התובע, אשר תכליתה להביא להפסקת העבודות שביצע במקום. במצב זה, עולה בהקשר זה לכל הפחות הסכמה שבשתיקה של הגב' כהן להמשך ביצוען של העבודות.
13. לא נעלמה מעיני טענתה של הגב' כהן, לפיה לא התעמתה עם התובע בשיחה שקיימה עימו, בשל הטון התקיף של דבריו, ובשים לב לבעיות בריאותיות מהן סבלה באותה עת (פסקאות 12 - 13 לתצהירה). גם אם כך הדבר, לא ניתן לייחס ל"הסתייגות דעת" כאמור (בלעז reservatio mentalis) משקל, משלא קיבלה ביטוי חיצוני גלוי בזמן אמת, הן בעת השיחה, הן לאחריה (וראו, בהקשר אחר, ע"א 20/61 סהר נ' היועץ המשפטי לממשלה פ"ד טו 561 (1961)). אף אין בתיאור שבתצהיר הגב' כהן כדי לבסס, ולו לכאורה, פגם ברצון במובן חוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג - 1973 (להלן - חוק החוזים). אף אין ראיה או טענה, כי אפילו היה מוכח פגם כאמור, נעשתה פעולה של ביטול ההסכמה תוך פרק זמן סביר, כנדרש בחוק החוזים. לא למותר לציין, כי אילו מצב הדברים היה כפי שתואר על ידי הנתבעת עצמה, היה מצופה כי זו תפעל באופן מיידי לפינוי התובע מן הדירה. הנתבעת לא עשתה כן.
14. מסקנה זו מתחזקת גם לנוכח תוצאותיהן של בדיקות הפוליגרף שנערכו לתובע ולנתבעת . בבדיקת הפוליגרף נמצאה הנתבעת דוברת שקר ביחס לשאלה האם נתנה את הסכמתה מראש למכירת הדירה לתובע ולשיפוצים שבוצעו על ידו. לעומתה, התובע נמצא דובר אמת ביחס לכל השאלות שנשאל, לרבות לעניין התיאור שמסר לשיחה הנזכרת עם הנתבעת.
15. לטענת הנתבעת אין לייחס לתוצאות הבדיקה משקל הואיל ובמועד בו נערכה הבדיקה סבלה ממחלה קשה אשר גרמה לה לבלבול ולשינויים פיזיולוגיים. על פי הטענה, שינויים אלה השפיעו במישרין על תוצאות הבדיקה (פסקה 57 לסיכומי הנתבעת; פסקאות 22-24 לבקשת הנתבעת לפסילת תוצאותיה של בדיקת הפוליגרף (11.8.08)) . אני דוחה טענות אלה. תוצאות הבדיקה הן עקביות וחד משמעיות. קשה ליישב עובדה זו עם טענה לבלבול, שכן נוכח טענה זו ניתן היה לצפות לתוצאות שאינן עקביות. זאת ועוד, טענה זו הועלתה, יחד עם טענות נוספות, בבקשת הנתבעת לפסילת תוצאותיהן בדיקות הפוליגרף. בסופו של דבר, משכה הגב' כהן בקשה זו. בנסיבות אלה, ובשים לב להסכמת הצדדים, אני נותן לתוצאותיהן של הבדיקות את מלוא המשקל (ראו ע"א 61/84 ביאזי נ' לויפ"ד מב(1) 446 (1988)).
16. התוצאה היא, כי אני מקבל את הטענה, כי הגב' כהן נתנה את הסכמתה לביצוע שיפוצים. עם זאת, ספק בעיני אם ניתן לראות את ההסכמה כמגבשת את המסוימות וגמירות הדעת המינימאליות, הנדרשות לצורך שכלול הסכם, על פי הוראות חוק החוזים. גם על פי גרסת התובע, ההסכמה לביצוע השיפוצים ניתנה בשיחת טלפון, בה לא עלו פרטי השיפוץ המתוכנן, או אף עלותו הצפויה. לכל היותר, מדובר בהסכמה כללית באופייה. קשה לראותה כמסוימת במידה הנדרשת לגיבוש הסכם. מסקנה זו אינה משתנה גם נוכח הוראות ההשלמה בדיני החוזים, אליהן מפנה התובע בסיכומיו, ובמרכזן הוראת סעיף 46 לחוק החוזים, הנוגעת לתשלום שכר ראוי. בה בעת, המדובר במצג ברור של הסכמה, עליו היה התובע רשאי לסמוך. מצג זה עשוי להקים לתובע עילה משפטית של השתק מכוח הבטחה, אותה ניתן לעגן גם בהוראת סעיף 12 לחוק החוזים (ראו, בהקשר זה בג"צ 397/07 חוראני נ' שרת המשפטים(19.5.08), בפסקה 16 לפסק הדין, והספרות המשפטית הנזכרת שם). זאת, אם שינה מצבו לרעה על יסוד המצג, כטענתו, וביצע שיפוצים בדירה. על רקע זה, יש לדון בטענות הצדדים, לעניין עצם ביצועם של שיפוצים בדירה על ידי התובע. לכך אפנה עתה.
17. ביצוע שיפוצים על ידי התובע. נקודת המוצא לדיון בעניין זה מצויה במחלוקת הנוגעת לשאלת מצבה של הדירה עובר למועד בו ביצע בה התובע, לטענתו, שיפוצים. הנתבעת טוענת לעניין זה, כי מצבה של הדירה במועד בו נערכו השיפוצים הנטענים היה טוב למדי (פסקה 15 לתצהיר הנתבעת). הנתבעת הפנתה בהקשר זה לתמונות של הדירה אשר צולמו, לטענתה, בשנת 2005 או בסמוך לכך (פסקה 15 לתצהירה; נספח ב' לתצהיר).